Zniesienie współwłasności nieruchomości – przez sąd czy u notariusza?

Współwłasność może powstać na wiele sposobów, często jest wynikiem dziedziczenia po zmarłej osobie. Na skutek prawomocnego postanowienia o nabyciu spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza powstaje współwłasność łączna. Przysparza ona w praktyce wiele problemów. Niejednokrotnie rodzina ma problem ze zgodnym zarządzaniem wspólną nieruchomością, a współposiadanie i korzystanie z niej w praktyce okazuje się niemożliwe.

Jak dokonać zniesienia współwłasności?

Zniesienia współwłasności można dokonać bez spłat i dopłat oraz z nimi. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, przy czym uprawnienie to można wyłączyć na okres nie dłuższy niż pięć lat. Zniesienia współwłasności dokonuje się na dwa sposoby: u notariusza lub w sądzie. Pierwsza opcja jest możliwa, jeśli współwłaściciele są zgodni co do podziału oraz spłat, a nieruchomość może zostać podzielona w taki sposób, jaki uzgodnili, np. nieruchomość składa się z kilku działek a każdy ze spadkobierców otrzyma jedną z nich. W takim przypadku wszyscy stawiają się u notariusza i składają stosowne oświadczenia.

Sprawa komplikuje się, gdy nie ma zgodności co do podziału lub spłat. Wtedy pozostaje jedynie złożenie pozwu sądowego i rozstrzygnięcie w drodze procesu. W wyniku sądowego zniesienia współwłasności może dojść do: podziału nieruchomości, przyznania jej jednemu ze współwłaścicieli lub jej sprzedaży. W tym przypadku należy skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, np. u adwokata w Rzeszowie, który pomoże w sporządzeniu prawidłowego pozwu. Opłata sądowa za jego złożenie to 300 zł (jeśli wraz z pozwem składamy zgodny plan podziału) lub 1000 zł (jeśli składamy pozew bez ugody).

Opłaty za zniesienie współwłasności

Ze zniesieniem współwłasności wiąże się konieczność zapłacenia podatku. Jeśli nastąpi ono bez spłat i dopłat, powstaje obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Zwolnione od podatku jest nabycie przez osoby wchodzące do I grupy podatkowej. Jeśli natomiast zniesienie współwłasności dokonywane jest ze spłatami, w wysokości przekraczającej udział, jaki przysługiwał poszczególnym osobom, powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. W momencie podpisywania aktu notarialnego jest on naliczany i pobierany przez notariusza.

Należy również pamiętać, że osoba dokonująca odpłatnego zbycia swojego udziału jest zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego, jeśli zniesienie współwłasności następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia. Do tego okresu wlicza się również posiadanie przez poprzedniego właściciela, po którym nastąpiło dziedziczenie.

Zniesienie współwłasności a dział spadku

Nie należy utożsamiać zniesienia współwłasności z działem spadku, są to dwie odrębne czynności. Wybór jednej z nich jest uzależniony od podstawy posiadania nieruchomości, czyli tego, w jaki sposób została nabyta. Jeśli wszyscy spadkobiercy nabyli nieruchomość jedynie z dziedziczenia – można zrobić dział spadku, jeśli jednak chociażby jedna osoba ma prawo do nieruchomości z innego tytułu niż dziedziczenie, należy dokonać zniesienia współwłasności. Sytuacja taka będzie miało miejsce, gdy umiera jeden z małżonków, a nabycie nieruchomości nastąpiło do wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Do dziedziczenia wchodzą dzieci, których  jedyną podstawą nabycia jest dziedziczenia oraz małżonek, który posiada udział z dziedziczenia oraz udział z tytułu wcześniejszego nabycia wraz ze zmarłym małżonkiem.